Toon alles (3)

Hoezo crisis? Beleggen in land is zo gek nog niet

20 november 2014, 04:00
Hoezo crisis? Beleggen in land is zo gek nog niet
Hoezo crisis? Beleggen in land is zo gek nog niet
door Clarisse Buma

Charitatieve organisaties hebben de afgelopen jaren zware tijden gehad. Met name de fondsen die hun vermogen hebben belegd in aandelen en obligaties. Door de koersval  in 2008 op de aandelenmarkten verdampte een deel van hun vermogen en moesten sommige fondsen zelfs inkrimpen of medewerkers ontslaan. Zo niet vermogensfondsen die hun vermogen in landbouwgrond hebben belegd. Alleen al in de provincie Friesland zijn er tientallen van dit soort fondsen en de crisis is nagenoeg aan hen voorbijgegaan.  Beleggen in land is dus zo gek nog niet. En het past heel goed bij filantropische fondsen, zeggen betrokkenen. Maar het brengt wel weer nieuwe uitdagingen met zich mee.

Rentmeester Eddy Oostra van rentmeesterskantoor Van Eysinga en Oostra uit IJsbrechtum, een dorpje ten westen van Sneek, bevestigt het beeld. Zijn kantoor heeft in totaal 16.000 hectare (ha) in beheer voor vermogensfondsen, kerken, en stichtingen, maar ook voor particulieren. ‘Het gaat over het algemeen heel goed met vermogensfondsen die in land hebben belegd. Meestal agrarisch land voor akkerbouw of de veehouderij. Ik vind dat beleggen in land heel goed past bij filantropische fondsen, omdat het rendement zo stabiel is en er zit geen risico aan. Land gaat niet weg. Het kan niet gestolen worden en het wordt steeds schaarser. Maar je moet wel een lange beleggingshorizon hebben van minimaal dertig jaar’.

Twee soorten rendement
Er zijn twee soorten rendement te behalen. Het eerste is indirect rendement in de vorm van de grondwaardeontwikkeling. Dit bedraagt zo’n 2,25 procent per jaar op korte termijn en zeven á acht procent over de laatste dertig jaar, aldus Oostra. Daarnaast is er het directe rendement in de vorm van de pacht. Dit is de huur die de boer voor het gebruik van het land moet betalen. Deze stijgt geleidelijk met de inflatie mee, of ligt daar soms zelfs iets boven.

Prijzen landbouwgrond stijgen door
Het Landbouw Economisch Instituut (LEI) verzamelt cijfers over de ontwikkeling van de grondprijzen. Waar tijdens de crisis de aandelen- en huizenmarkt instortte, stegen de prijzen van landbouwgrond flink door.  Met hier en daar een dipje, veroorzaakt door veranderingen in EU-regelgeving of subsidiebeleid. Wel zijn er binnen Nederland grote regionale verschillen, die worden bepaald door ligging en vruchtbaarheid van de grond, zo blijkt uit tabellen die de Belastingdienst jaarlijks op zijn website publiceert.

Regionale verschillen
In Friesland variëren deprijzen van €30.000 tot circa €60.000 per ha, aldus Oostra. Maar in dichter bevolkt gebied kan de waarde veel hoger liggen, weet Handert Scheffer. Hij is rentmeester bij rentmeesterskantoor ‘t Schoutenhuis in Woudenberg, dat in 2008 het predicaat ‘Koninklijk’ kreeg. ‘Hier in Leusden betaal je al gauw €75.000 tot €85.000 per ha. Ook Scheffer beheert landelijk bezit van onder meer filantropische fondsen, die met het rendement goede doelen ondersteunen. Hij deelt de observatie van Oostra dat deze fondsen de kredietcrisis goed zijn doorgekomen. ‘Crisis? Hoezo crisis?’, zegt hij. ‘De pachten zijn in de crisistijd eerder verhoogd dan verlaagd, en daarbij is de waarde van de grond ook gestegen’. Ook Scheffer stelt dat beleggen in grond voor de lange termijn is. Hij spreekt zelfs van een horizon van vijftig jaar. ‘Daarom is het voor een particulier misschien toch minder interessant’.

Land kopen is duur
Moeten we er rekening mee houden dat filantropische fondsen nu massaal in land gaan? Volgens Oostra en Scheffer zal dat zo’n vaart niet lopen. Immers, land aankopen is heel erg duur. Bovendien komt er nog van alles bij kijken, zoals het opbouwen van een relatie met de pachters en het ontwikkelen van een visie op het beheer van je land. Dat is iets heel anders dan een aandelenportefeuille. Je moet wel weten waar je aan begint, aldus het devies.
Scheffer weet dat er partijen waren  die onder invloed van de internetbubble hun land van de hand wilden doen gedaan om aandelen te kopen. Die zouden nu in sommige gevallen op zwart zaad gezeten hebben. ‘Maar ik hoor ook fondsen die zeggen: ‘Gelukkig heb ik het land nog. Tsja, het is toch een beetje als je tafelzilver verkopen. Dat kun je maar één keer doen’. Oostra denkt er net zo over. ‘Als je land hebt, moet je het niet van de hand doen’.

Goed bewaard geheim
Dat er desondanks vele tientallen tot misschien wel honderden vermogensfondsen in Nederland hun vermogen grotendeels in land hebben belegd, is een goed bewaard ‘geheim’ in goede doelenland. Zelfs de colleges Vermogensbeheer van de VU-post-academische opleiding ‘Besturen van filantropische fondsen’ besteden er geen aandacht aan. Het blijft onduidelijk om hoeveel fondsen het precies gaat. 

Oorsprong
Het agrarisch bezit van vermogensfondsen heeft zijn oorsprong in de late Middeleeuwen bij de Friese lenen en vicarieen. Onder meer prof dr. F.C.J. Ketelaar en de in 2009 overleden prof. Dr. P. Gerbenzon hebben hierover gepubliceerd. Rijke mensen – veelal adellijke families – zonderden een deel van hun land af in een speciaal fonds, een ‘leen’. Van de opbrengsten werd een priester aangesteld die voor het zieleheil van de overleden familieleden moest bidden. De zielezorg werd soms ook uitbesteed, zodat met de opbrengst van het leen een jongeman tot priester kon worden opgeleid. Het woord leen verwijst naar de priester, die als het ware een leenman is.

Friese lenen
Na de protestantse Reformatie in de 16 eeuw, waarbij alle rooms-katholieke herinneringen uit de kerk werden weggehaald, werden de lenen ingezet om jongemannen theologie of rechten te laten studeren. Maar er verdwenen ook lenen, wanneer de families hun kapitaal opeisten. Tegenwoordig bestaan er nog steeds zeker veertig Friese lenen, die beurzen verstrekken en andere doelen steunen. Andere fondsen met land zijn veelal ontstaan uit het bezit van kerken en kloosterordes, zoals de Ridderlijke Duitsche Orde (1231) in Utrecht en de stichting Ritske Boelema Gasthuis in Leeuwarden, die dateert uit 1480. Weer andere vermogensfondsen zijn ontstaan op initiatief van welgestelde particulieren, die na hun dood land bij testament hebben nagelaten aan een stichting. Dat laatste is bijvoorbeeld het geval met de stichting Dr. H. Popta-Gasthuis in Marssum (Fr) en stichting De Boom in de provincie Utrecht.

Verbondenheid met pachters
Stichting het Old Burger Weeshuis (OBW) in Sneek, ontstaan in 1581, is een mooi voorbeeld van een fonds dat zijn filantropische activiteiten financiert vanuit het rendement van land. Aanvankelijk was het OBW, de naam zegt het al, een weeshuis, vertelt Douwe Algra. Algra is secretaris en administrateur van het OBW. Het omschrijft de financiële situatie als gezond. ‘Vroeger was die minder, omdat de totale opbrengst naar het weeshuis ging. Maar toen in Nederland de sociale voorzieningen opkwamen, waren er geen weeshuizen meer nodig. Daarop is besloten om de focus te verleggen naar het geven van subsidie aan sociale, maatschappelijke, culturele en recreatieve doelen in Sneek’.

Het OBW bezit negen boerderijen met in totaal 357 ha land. De boerderijen variëren in omvang van dertig tot zeventig ha. Eigenlijk heb je minimaal 40 ha nodig voor een gezond melkveehoudersbedrijf, aldus Algra. De boerderijen, stuk voor stuk melkveehouderijen, staan allemaal met een foto op de website, een duidelijke verwijzing naar de verbondenheid van de stichting met het agrarisch bezit.

Band met pachters
Algra vertelt dat er tien jaar geleden wel eens over is nagedacht om land te verkopen en in aandelen te gaan. Maar daar is het uiteindelijk nooit van gekomen. ‘Het eigene van het OBW is dan weg. Je beheert dan alleen maar geld. Maar er komt veel meer bij kijken. Je bouwt een band met je pachters op. Een keer per jaar gaan we bij alle pachters op bezoek. Dan hoor je hun verhalen. Het OBW wil niet dat het land wordt gebruikt voor voer voor jong vee, maar dat er op gemolken wordt. Wij vinden het belangrijk dat de melkveehouderij in stand blijft.’
Toch koopt het OBW nog wel eens land bij. Algra: Onlangs hebben we nog 10 ha bijgekocht. Maar dat doen we alleen als het iets toevoegt aan een boerderij. Soms tipt een boer ons dat er een stuk land naast zijn eigen boerderij te koop is. Dat is natuurlijk interessant . Maar we moeten dan wel van te voren weten of de boer bereid is om de pacht te betalen’.

Het komt overigens wel voor dat fondsen die land in bezit hebben, ook een aandelenportefeuille hebben. Waar agrarisch bezit geen enkele flexibiliteit heeft,  kan het bestuur effecten in noodgevallen snel liquide maken. Daarnaast bestaat het vermogen altijd uit een percentage liquide middelen afkomstig uit de pacht. Deze worden aangewend voor de subsidies of voor onderhoud en onkosten. ‘Het OBW had tot 2011 helemaal geen aandelen of obligaties, maar omdat de huidige spaarrente zo laag is, zijn er enige jaren geleden toch wat aandelen en garantieproducten aangekocht’, vertelt Algra.

Niet verkopen
Land verkopen doet het OBW nooit, hoewel er geen statutaire belemmeringen zijn. Op de website staat een mooie anekdote dat het OBW in 1796 werd gedwongen een lening aan de overheid te verstrekken. Het OBW stond toen voor de keuze: of land verkopen of een groot bedrag lenen bij particulieren. Er werd gekozen voor het laatste. Hierdoor is het grondbezit vrijwel geheel in stand gebleven.

P.W. Janssens Friesche Stichting
Een ander fonds met vermogen in land is de P.W. Janssens Friesche Stichting, die projecten subsidieert in Amsterdam e.o. en Friesland. Deze stichting, die in 1903 werd opgericht, bezit enige honderden hectares land met een twintigtal pachters.  ‘P.W. Janssen zat onder andere in de tabak. Hij maakte fortuin met de Deli Maatschappij in Nederlands Indië.  Al tijdens zijn leven leven besloot hij iets terug te doen voor de mensen’, vertelt Ben van der Lugt, die met de Commissie van Beheer de zorg draagt voor de onroerende goederen van de stichting, terwijl de dagelijkse gang van zaken is opgedragen aan rentmeesterskantoor Van Eysinga en Oostra.

Volksontwikkeling
Janssens wilde een eind maken aan de ellendige situatie van arme arbeiders die na het beëindigen van de vervening werkloos waren geworden en in Zuid-Oost Friesland onder erbarmelijke toestanden in plaggenhutten woonden. Hij kocht grond aan,  liet die ontginnen en liet boerderijtjes bouwen. Die in cultuur gebrachte grond gaf hij in pacht uit, zodat de arbeiders hun eigen boerenbedrijf konden beginnen. Als de pachters succesvol waren, kregen ze de gelegenheid om elders een groter bedrijf te pachten. De opbrengst van de pacht kwam ten goede aan volksontwikkeling, zoals bibliotheekwerk en sociaal-cultureel werk.

Stabiele beleggingsvorm
Ook Van der Lugt bevestigt dat het beleggen in grond een hele stabiele vorm van beleggen is. ‘Zelfs bijna conservatief’, zegt hij. Wel wijst hij erop dat de grondprijzen soms fluctueren, evenals de pachtprijzen. Dat laatste is vooral voor de boeren lastig. Rentmeester Eddy Oostra ziet dit ook. ‘De overheid stelt de reguliere pacht vast op basis van berekeningen van het LEI. Vertrekpunt hiervoor is de grondprijs in een bepaalde regio en de bedrijfsresultaten in zo’n gebied. Een goed of slecht seizoen zie je dus terug in de prijs. Soms gaat de pacht ineens wel 15 procent omhoog of omlaag’.

Niet zelf onderhandelen
Oostra en Scheffer adviseren bestuursleden van vermogensfondsen om niet zelf te gaan onderhandelen met de pachters. ‘Het schept duidelijkheid, als de boeren één vast aanspreekpunt hebben. Komt de rentmeester er niet uit, dan kan hij alsnog in overleg treden met het bestuur over wat te doen’, aldus Oostra.

Professioneel beheer
Ook hebben besturen wel eens de neiging om niet zakelijk genoeg te zijn. ‘Ze willen tijdelijk een lagere pacht vragen, vanwege een goede relatie met de pachter. Maar dat is kortetermijndenken’, stelt Scheffer. ‘Het beheren van land moet professioneel gebeuren’.
Oostra maakt wel eens mee dat pachters er naar verwijzen dat zij het geld opbrengen dat vervolgens weer in projecten wordt geïnvesteerd. ‘Maar dan zeg ik: eigenlijk is het heel mooi dat het wordt geherinvesteerd in Friesland, want het komt op die manier ten goede aan de gemeenschap en niet aan een particulier die het geld zelf opmaakt’.

Rooskleurige toekomst
En de toekomst? Ben van der Lugt van de Janssenstichting ziet deze voor zijn fonds rooskleurig in. Stijgingen van de grondprijs doen hem niet zo veel. ‘Want we gaan het land toch niet verkopen’, zegt hij. ‘We zoeken geen flexibiliteit’. Deze benadering is ook te zien bij veel andere besturen. Wat je hebt, moet je houden. Daar is iedereen het wel over eens. Sommige stichtingen mogen niet eens hun land verkopen, zo bepalen de statuten. Zij kunnen alleen in bijzondere gevallen tot verkoop overgaan, bijvoorbeeld wanneer onteigening dreigt wegens de bouw van een nieuwe woonwijk.

Voldoende schaalgrootte
De twee rentmeesters zeggen wel dat het verstandig kan  zijn om het onroerend goed op het land te verkopen aan de boer, want schuren en huizen vergen veel onderhoud. De inkomsten uit de verkoop kun je omzetten in aandelen, als je meer spreiding in het vermogen wilt, of beleggen in onbebouwd land.  Scheffer: ‘Als je belegt in land, moet je als stichting voldoende schaalgrootte hebben. Honderd hectare met één pachter kan al renderen. Maar als je veel gebouwen hebt, is er heel  veel land nodig om dat te ondersteunen’.  Heeft een fonds nog wel gebouwen, dan kan een bestuur voor grote onkosten komen te staan. Je bent zo een paar ton verder, wanneer een boerderij is verzakt of het dak er afwaait.

Vak apart
Al met al is beleggen in land een vak apart. Het vergt een hele andere dynamiek dan beleggen in aandelen. Van bestuursleden wordt verwacht dat ze een relatie opbouwen met de pachters en hun betrokkenheid bij de bedrijfsvoering tonen. Je hebt te maken met mensen die een bedrijf voeren en met hun gezin hiervan afhankelijk zijn. Dat schept een speciale verantwoordelijkheid. En dat de waarde van de grond flink is gestegen, is mooi meegenomen. Maar niet meer dan dat. Want het algemene beeld is dat geen enkele stichting van zijn land af wil. Of zoals Van der Lugt zegt: ‘Onze horizon is de eeuwigheid’.

Clarisse Buma is directeur van Logeion, de Nederlandse beroepsorganisatie voor communicatieprofessionals (3250 leden). Daarvoor was ze onder meer hoofd persvoorlichting en issuemanagement Wereld Natuur Fonds (WNF) en woordvoerder Transport en Logistiek Nederland (TLN) en journalistiek. Ook is ze lid van de Raad van Toezicht Ark Natuurontwikkeling en penningmeester Van Heloma Stichting, een Fries vermogensfonds voor ondersteuning projecten op gebied van natuur en cultuurhistorie.
gerelateerde items